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DESCOMPASSO ENTRE PREÇO DE IMÓVEL E RENDA AFETA MERCADO


Nos últimos anos, o valor dos imóveis cresceu muito acima da renda, criando um descompasso entre a capacidade de endividamento das famílias e o financiamento imobiliário. Enquanto a renda média do trabalho do brasileiro subiu 43% entre 2007 e 2011, o valor médio dos financiamentos de aquisição de imóveis feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) aumentou 83%. As novas regras de financiamento anunciadas ontem pela Caixa Econômica Federal tendem a facilitar o acesso de novas famílias ao crédito.

Em 2007, o empréstimo médio concedido pelo SFH era de R$ 82 mil, com parcela inicial que comprometia 42% da renda de um casal médio brasileiro, considerando prazo de 30 anos. No ano passado, o financiamento médio atingiu R$ 150 mil, com as parcelas iniciais equivalendo a 52% da renda do casal.

O valor do financiamento médio pelo SFH tende a subir ainda mais neste ano e no próximo, dado que os empréstimos tomados ao longo de 2011 estão ligados a repasses de lançamentos mais antigos das incorporadoras, e não capturaram toda a alta dos imóveis. Por esses valores, a linha de crédito voltada para a classe média, que é o SFH, se mostrava viável apenas para menos de 20% da população. A ampliação do prazo do financiamento de 30 para 35 anos amplia, assim, o número de famílias capazes de comprar imóveis no país.

Antes, tendo como base a taxa de juros de 10% ao ano (mais TR e custos com seguro), praticada em boa parte dos bancos, a parcela inicial para um financiamento de R$ 82 mil em 30 anos era de R$ 949 por mês, equivalente a 42% de R$ 2.285, a renda média de um casal (duas rendas médias mensais de R$ 1.142) em 2007. Já um financiamento de R$ 150 mil gera parcela mensal inicial de R$ 1.692, que compromete 52% da renda média de um casal em 2011, de R$ 3.278 (duas rendas de R$ 1.639). Com juros menores e mais prazo, essas parcelas vão cair.

Algumas das principais incorporadoras imobiliárias do país indicaram, nas últimas semanas, que estavam cancelando contratos assinados há alguns anos, durante o boom do mercado imobiliário, porque os clientes não teriam condições de passar pelo crivo de análise de crédito dos bancos no momento do repasse do financiamento da construtora para o mutuário final, que ocorre na entrega das chaves.

Antes mesmo no anúncio das novas regras, porém, as empresas informaram que estavam conseguindo encontrar novos compradores para os imóveis, e até estavam lucrando com a venda dos apartamentos a preços maiores. Mas como há um volume enorme de entregas de imóveis, previstas para 2012 e 2013, o mercado começou a se questionar sobre o tamanho do problema.

Na avaliação dos bancos, a parcela do financiamento não deve ultrapassar 30% da renda disponível do casal (ou das pessoas que compuserem a renda). Isso significa que, para tomar o financiamento pelo SFH em 2007, era preciso que a renda disponível fosse de R$ 3.163 mensais. Em 2011, o valor subiu para R$ 5.640 por mês.

Se o brasileiro médio já não conseguia se financiar pelo SFH em 2007, ficou ainda mais difícil em 2011 – restando para ele as linhas do FGTS, para imóveis de custo menor e com taxas reduzidas. As novas regras da Caixa – de mais prazo e menos juros – devem facilitar o acesso ao crédito imobiliário.

O Valor procurou o Secovi e a Abecip para saber se eles fazem estimativa de quantas pessoas ou casais no Brasil possuem o nível de renda necessário para tomar empréstimos nos valores atuais, mostrando o público-alvo potencial total desse mercado.

Por meio da assessoria de imprensa, o Secovi, que representa as incorporadoras e construtoras de São Paulo, disse que esse tipo de estudo nunca foi feito pelo órgão. A Abecip informou que é muito difícil fazer essa conta, porque faltam estatísticas oficiais e existem muitas combinações possíveis para a composição de renda. Pesa ainda a possibilidade de o trabalhador usar o FGTS para pagar parcelas.

Com base em dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) de 2009 e nos números da Pesquisa Mensal de Emprego (PME), ambas do IBGE, é possível calcular que o 1% mais bem remunerado da população nas seis regiões metropolitanas pesquisadas (São Paulo, Rio, Belo Horizonte, Salvador, Porto Alegre e Recife) ganha R$ 21 mil por mês. Aqueles que compõem os nove pontos percentuais seguintes têm renda média de R$ 6 mil. O segundo decil (entre 10% e 20% mais ricos) possui renda média individual de R$ 2,6 mil.

Com base nesses números, e considerando casais da mesma faixa de renda, um pouco menos do que os 20% mais ricos da população que trabalha é capaz de comprar imóveis no Brasil. Nas seis regiões pesquisadas pelo IBGE, os 20% mais ricos são 4,5 milhões de pessoas, ou 2,2 milhões de casais de mesma renda.

No exterior, valores variam em ciclos:

Embora o aumento dos valores financiados impressione, ele reflete apenas em parte o salto que ocorreu no preço por metro quadrado, uma vez que o tamanho dos apartamentos vendidos diminuiu recentemente.

O índice FipeZap, calculado para o mercado de São Paulo, mostrou salto de 135% nos preços por metro quadrado desde o início de 2008 até abril deste ano. Quando se faz o ajuste pela inflação medida pelo IPCA, o aumento real foi de 86% no período.
O problema é que a série histórica do índice FipeZap é curta e faltam estatísticas confiáveis que permitam verificar movimentos de longo prazo nos preços dos imóveis no Brasil.

Nos Estados Unidos e no Reino Unido, existem esses dados. Eles mostram que lá nunca ocorreu o cenário previsto pelo Sindicato da Habitação (Secovi) para o mercado brasileiro, segundo o qual os preços ficarão estáveis após a forte alta recente. Lá, sempre que os preços tiveram um período de elevação pronunciada, houve correção importante e demorada para baixo depois, com novo aumento no momento seguinte, num movimento cíclico.

De acordo com estudo da gestora de recursos americana GMO sobre o mercado imobiliário, entre 1950 e 1980 os ciclos (intervalos entre os picos) ocorreram de dez em dez anos nos EUA, aumentando posteriormente para 17 anos – mas sempre mantendo o movimento de altas e baixas nos preços. Note-se que as estatísticas consideram os preços reais, ou seja, ajustados pela inflação.

Nos EUA, segundo a GMO, um indício de que o preço dos imóveis está esticado demais para cima é quando ele fica dois desvios-padrão acima da média histórica de três vezes o valor da renda anual do trabalhador.
No Brasil, com a má distribuição de renda, o preço médio do imóvel financiado pelo SFH equivalia a 10,5 vezes a renda média anual do brasileiro em 2007. No ano passado, esse índice subiu para 12,1 vezes.

Embora a experiência internacional sugira que em algum momento os preços dos imóveis terão queda real no Brasil, não dá para ter segurança sobre quando isso irá ocorrer, ou, em outras palavras, se os preços ainda vão subir mais antes de recuar.


Fonte -Fonte: Valor Econômico / Fernando Torres